Como vistoriar um imóvel para evitar problemas após a compra
Saiba por que você deve ser "chato" ao vistoriar o imóvel que você quer comprar, e veja para onde você tem que olhar para evitar dores de cabeça depois...
Brasília – Comprar um imóvel é uma decisão grande e cara. E por mais que à primeira vista o comprador possa se apaixonar por um apartamento
e querer fechar negócio imediatamente, o mais inteligente é uma
vistoria minuciosa, tanto no imóvel quanto na documentação, para não
acabar levando gato por lebre. Você sabe o que você realmente estará
comprando? A metragem do imóvel é aquela mesmo? O vendedor pode de fato
vendê-lo a você?
Para não cair em armadilhas, tenha em mãos uma cópia da escritura, da matrícula e da capa do IPTU
do imóvel. Alguns corretores podem não querer que você tenha acesso à
documentação para não identificar o proprietário e acabar entrando em
contato diretamente com ele. Se for o caso, peça apenas uma cópia da
parte da documentação que traz os dados que você precisa ver.
Confira algumas dicas antes de comprar um Imóvel :
1. Verifique se a área informada é aquela mesmo
O que interessa saber é a área útil do imóvel, isto é, a área do imóvel
da porta para dentro, que de fato será usada pelos moradores. Muitas
vezes os proprietários informam apenas a área total, tanto nos anúncios
ou quanto para os corretores. Só que a área total inclui, além da área
útil, as frações das áreas comuns pertencentes àquele imóvel.
Dessa forma, um imóvel anunciado por 120 m2 pode, na verdade, ter
apenas 100 metros quadrados na sua área interna (área útil). Só que é a
área útil o fator mais importante para se calcular o preço do metro
quadrado e fazer a comparação com o preço do metro quadrado de outros
imóveis na mesma região.
Você deve verificar a área útil na documentação do imóvel. Mesmo assim,
às vezes a área útil que consta na documentação é um pouco diferente da
área útil real. Para ter certeza absoluta da área útil que se está
comprando, o jeito mais fácil é levar um arquiteto ou engenheiro para
medir o imóvel, mas tem que ver se isso cabe no orçamento.
2. Descubra se o imóvel vem com vaga e conheça o espaço
Ao visitar o imóvel, visite também as vagas de garagem e procure saber
como elas são divididas. A vaga é demarcada? Ou é de quem chegar
primeiro? Sorteada de tempos em tempos? Há vagas presas? Quão ruins são
as piores vagas que podem acabar caindo para você?
Verifique ainda na documentação se o imóvel de fato vem com aquelas
vagas. lembramos que imóveis mais antigos podem
ter uma documentação separada para a vaga de garagem, que tem escritura,
matrícula e IPTU próprios. Nesses casos, é preciso saber se essa vaga
também será vendida para você e, em caso positivo, pedir também a
documentação referente a ela. Quando a vaga é separada, o dono do
imóvel precisa pagar dois IPTUs, um para o imóvel e outro para a vaga.
No caso de um imóvel usado, verifique junto ao proprietário o que de
fato ele está vendendo. Você vai comprar tudo que está no imóvel, ou ele
vai retirar alguma coisa? Isso é importante
porque às vezes o imóvel tem itens que o comprador acha que vão ficar,
mas que o vendedor pretende tirar, como um ar condicionado, um armário
de cozinha, lustres ou um varal na área de serviço.
A retirada de certos itens do
imóvel pode mudar completamente seu planejamento financeiro para
reformas e compra de móveis.
Por isso, se aconselha que se faça um inventário de tudo o que
vem incluído na compra do imóvel, informando-se também o que será
retirado. Esse laudo será anexado à promessa de compra e venda.
No caso de imóveis de lazer, como casas de sítio, de fazenda ou de
praia, isso pode ser ainda mais importante, pois muitos móveis são
planejados e precisarão ficar. As partes podem adotar o conceito de
porteira fechada, que prevê que tudo que está dentro do imóvel será
vendido junto, com exceção de objetos de uso pessoal.
4. Verifique se o imóvel e os proprietários não têm dívidas e outras pendências
A matrícula do imóvel traz todas as situações pelas quais aquele bem já
passou. Por meio dela é possível saber se há alguma penhora sobre o
imóvel, se ele está em inventário, se é alvo da partilha de um divórcio
etc. Esse documento também informa quem são os proprietários, e isso não
é trivial: só o proprietário pode vender o imóvel a você, e todos os
proprietários precisam autorizar a venda.
Convém verificar se a pessoa com quem você está tratando é de fato o
dono do imóvel, ou se é um esperto tentando dar um golpe, por exemplo; ou ainda, se essa pessoa não tem um cônjuge que
desaprova a venda.
Para fazer essas verificações, é preciso pedir a matrícula atualizada
do imóvel em cartório. Peça também as certidões negativas dos
proprietários, para checar se eles não têm pendências que possam afetar
aquele patrimônio posto à venda.
Ao comprar um imóvel, é bom ter a ajuda de um advogado especializado
na área de direito imobiliário, ou um corretor de confiança que conheça bem essa parte de
documentação e contrato.
5. Não visite o imóvel em apenas um período do dia
Esteja o imóvel pronto ou em construção, visite a região onde ele se
localiza no meio da manhã, no meio da tarde e à noite. Assim, você pode descobrir como é o movimento da região em
cada horário, o que é especialmente importante à noite. Pode ser que uma
região que parece tranquila seja bagunçada e barulhenta à noite, ou
ainda que uma região aparentemente movimentada seja escura e deserta.
Se o imóvel estiver pronto, visite-o também nos três períodos do dia
para ver a posição do sol e checar se ele é muito quente ou muito frio.
6. Se for apartamento, converse com o porteiro e o zelador
Esse é o melhor jeito de saber se a rua alaga, se falta
luz com facilidade quando chove (por um problema da região ou do próprio
prédio), se há problemas de infiltração no prédio, entre outros
problemas que os moradores só costumam descobrir depois que moram no
local há algum tempo.
Se houver algo que você detesta na sua moradia atual, não se esqueça de
perguntar ao porteiro ou ao zelador se aquele prédio tem o mesmo
problema. O comprador não pode ter vergonha de perguntar,
porque ele pagará por isso depois.
7. Descubra se as paredes são de alvenaria
Se você está comprando um imóvel mais novo, é possível que alguns
detalhes do acabamento deixem a desejar. Mas o que atormenta mesmo os
moradores de empreendimentos novos é a questão da privacidade. Ouve-se
tudo o que acontece em volta, principalmente do seu vizinho de cima.
Quanto a isso, não há muito que se fazer, embora em certos casos você
possa reforçar o teto. No entanto, o comprador deve sempre
checar se as paredes internas são de alvenaria ou de drywall, que
permitem que o som vaze com mais facilidade.
8. Cuidado com o apartamento decorado
No caso da compra de um imóvel na planta, é bom não se empolgar com o
apartamento decorado. Os arquitetos usam diversos recursos de decoração
para fazer os ambientes parecerem mais amplos, mas não necessariamente
os seus móveis vão caber ali daquela maneira. Tenha em mente que o
apartamento decorado serve para você ter uma ideia de como será o
ambiente habitado, mas nunca se esqueça da área útil que você está
comprando.
O Blog ROBERTO GOMES CORRETOR traz informações do Mercado Imobiliário.
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