Queixas contra construtores e bancos aumentaram 22% no ano passado
De janeiro a dezembro de 2013, 3.352 reclamações
referentes a construtoras e bancos foram feitas em São Paulo, de acordo
com levantamento da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências
(AMSPA). O resultado apresentou um aumento de 22% nas queixas envolvendo
financiamento de imóveis em relação ao ano anterior.
De acordo com Marco Aurélio Luz, presidente do AMSPA, o
mutuário – consumidor que tem algum contrato de financiamento com uma
instituição financeira - tem preferência por financiar um imóvel ainda
na planta. Como muitos problemas podem acontecer até a entrega da
propriedade, Marco Aurélio e Ana Carolina Bernardes, diretora jurídica
da AMSPA, a pedido do Terra, deram algumas dicas para quem está pensando em dar entrada na casa própria.
Assinatura do contrato
A associação
indica que o consumidor consulte em um cartório se a construtora está
autorizada a levantar e comercializar um empreendimento no local
informado. Além disso, também é bom verificar na prefeitura do município
se a obra está regularizada. Do contrário, a construção pode ser
embargada.
Histórico da construtora
Marco
Aurélio diz que o interessado deve, além de verificar se a obra está
regularizada, pesquisar sobre outras construções conduzidas pela
empresa. “Se há dez obras atrasadas, por que a próxima não vai atrasar
também?”.
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- Valorização na cidade de
São Paulo </a>
Escolha do financiamento
Nesta
etapa, o conselho da associação é fazer cálculos e comparar as linhas de
crédito imobiliário disponíveis no mercado. Atualmente, as modalidades
para financiar a casa própria são as seguintes: Minha Casa, Minha Vida,
programa que garante juros mais baixos para famílias com renda de até R$
5.000; Sistema Financeiro da Habitação (SFH), em que é possível
financiar um imóvel de até R$ 750 mil, com juros de até 12% ao ano;
Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), sem limite de financiamento e os
juros são negociados caso a caso; consórcio, modalidade em que o cotista
paga uma mensalidade e participa de sorteios para concorrer à uma carta
de crédito para compra do imóvel, sem cobrança de juros; e direto com a
construtora, em que o prazo de financiamento varia de caso para caso e
as taxas de juros costumam ser maiores do que as de outras modalidades.
Segundo Ana Carolina Bernardes, a modalidade mais vantajosa do ponto de
vista financeiro é o consórcio. Porém, a opção é recomendada para quem
tem dinheiro guardado para dar um lance e adquirir o imóvel ou quem pode
esperar o período de pagamento das prestações.
Simulação do financiamento
É comum
bancos fixarem em até 30% o comprometimento da renda familiar para um
financiamento habitacional. O consumidor pode fazer uma simulação no
site da Caixa para ver como ficariam as prestações. Além disso, antes de
fechar o negócio, pode pedir ao banco uma planilha com a projeção de
todas as parcelas, incluindo as taxas extras e os seguros que compõem as
mensalidades.
Taxa de juros
Por ser um
compromisso de longo prazo, o consumidor deve ter atenção aos juros
cobrados ao longo do período de financiamento. Os juros são aplicados de
acordo com o prazo de amortização da dívida, valor de entrada e renda
do cliente. Ana Carolina aconselha que o consumidor preste atenção aos
valores das parcelas, de maneira que pague mais amortização do que
juros.
Taxa de administração
Em cada
parcela, bancos incluem um valor que diz respeito à taxa de
administração do financiamento. Segundo os diretores da AMSPA, o valor
deve ser cobrado apenas uma vez, no momento da abertura do crédito, e
não em todas as prestações. “Entendemos que a aprovação do crédito foi
feita uma vez. Não há legislação sobre isso, mas o consumidor pode
entrar com ação para tentar remover a cobrança. Mesmo que seja R$ 30
todo mês, quanto isso não fica ao final do financiamento?”, afirma Ana
Carolina Bernardes. Marco Aurélio diz que, em alguns casos, essa taxa
pode suprir o juro baixo cobrado pela instituição financeira. Dessa
maneira, o consumidor deve ficar atento ao valor da tarifa.
Defeitos na construção
Para se
prevenir de um imóvel com avarias, o mutuário pode levar um engenheiro
na data da vistoria para examinar se toda a área está de acordo com a
descrição da obra. “O engenheiro pode medir os cômodos, verificar se os
compartimentos hidráulicos e elétricos estão corretos, se o piso e gesso
estão de acordo”, diz Marco Aurélio. Engenheiros costumam cobrar por
metro quadrado. Porém, em caso de irregularidade, o consumidor pode
exigir reparos ou receber indenização.
Atraso nas obras
O mutuário tem a
opção de rescindir o contrato e reaver até 100% do valor pago à
construtora. No entanto, segundo Ana Carolina Bernardes, isso deve ser
feito antes de pegar as chaves e a indenização varia conforme decisão
judicial. Portanto, um atraso de uma semana dificilmente resultará numa
devolução integral dos valores pagos. Na situação de atraso em que o
mutuário ainda quer o imóvel, é possível pleitear multa indenizatória.
Quem mora de aluguel, por exemplo, pode ter o ressarcimento dos aluguéis
pagos durante o período de atraso. Já o investidor que comprou o imóvel
para alugá-lo pode reivindicar o que deixou de ganhar em função do
avanço do período de obras.
Rescisão do contrato sem justificativa
O consumidor costuma pagar 30% do valor do imóvel durante a construção, deixando o restante após a entrega. Em caso de desistência, é possível rescindir o contrato. Neste caso, há retenção de 10% a 20% dos valores pagos. Se a construtora não fizer a devolução, a melhor opção é entrar na Justiça, de acordo com Marco Aurélio.
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