Assinar um contrato de locação normalmente impõe um compromisso mínimo de 30 meses envolvendo inquilino, proprietário e imobiliária. Se tudo corre bem, perfeito! Mas a verdade é que imprevistos sempre podem acontecer, não é mesmo?
Nesse contexto, pode ser preciso encerrar o contrato antecipadamente. E é para saber lidar com esse tipo de situação que você deve acompanhar agora mesmo nosso post!
Sabia que a rescisão do contrato de locação merece uma atenção especial por envolver diversos trâmites burocráticos e legais? Veja aqui todos os cuidados que você precisa tomar!

Multa por quebra de contrato

Se locador ou locatário decide cancelar o contrato antes do vencimento, normalmente paga à outra parte um valor previamente estabelecido em contrato. No caso de o inquilino deixar o imóvel de maneira antecipada, o pagamento é feito proporcionalmente ao tempo de contrato restante, sem cobrança abusiva — explicaremos em detalhes, mais adiante.
Caso o contrato de locação tenha validade indeterminada, ambos podem rompê-lo a qualquer tempo, sem aplicação de multa. Se o acordo feito entre imobiliária e proprietário prevê essa multa, a cessão do contrato de aluguel por vontade do proprietário também pode gerar uma cobrança por quebra.

Cálculo da multa

De acordo com o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), a multa deve ser calculada proporcionalmente, baseando-se pelos meses restantes para o encerramento do contrato.
Esse cálculo também é amparado pelo artigo 4º da Lei do Inquilinato, que consta no Código Civil Brasileiro, e pelo artigo 413 do Código Civil.
Na prática, normalmente, a multa é estipulada em 3 meses de aluguel. Como exemplo, vamos imaginar um contrato de locação de 30 meses em que foi estipulada essa multa convencional de 3 meses para a parte que descumprir o acordo.
Assim, se ao final de 20 meses o locatário decide deixar o imóvel, a rescisão se dará com a aplicação da multa proporcional aos 10 meses faltantes. Logo, o valor pago pela multa será de 1 mês de aluguel.

Cálculo em valores

Para converter os meses estipulados para a multa em valores, o cálculo pode ser feito da seguinte forma: suponhamos que seja acordada uma multa de 3 aluguéis com o preço de R$1.000,00 cada, totalizando R$3.000,00.
Assim, passados os mesmos 20 meses do exemplo anterior, o inquilino decide deixar o imóvel. Para esse caso, o cálculo ocorrerá da seguinte maneira:
Obtenha o seu equivalente mensal dividindo o valor total da multa pelo prazo firmado:
R$3.000,00 / 30 meses = R$100,00
Agora, basta multiplicar a multa mensal pela quantidade de meses restantes para o cumprimento do contrato. Assim:
R$100,00 x 10 meses = R$1.000,00
Ou seja, o inquilino deverá pagar R$1.000,00 ao locador do imóvel.
Cabe ressaltar que, caso a saída do locatário não ocorra na data exata do fechamento do mês, o raciocínio é o mesmo: basta transformar a conta para valores em dias. Assim, a multa precisa ser dividida por 365 e, na sequência, multiplicada pelos dias restantes de contrato.
Para evitar confusão, tenha em mente que o cálculo sempre será proporcional ao tempo restante do contrato — e não ao seu período de vigência em meses.
Caso a imobiliária ou o proprietário se recuse a fazer o cálculo dessa forma, o inquilino poderá devolver as chaves e, posteriormente, questionar judicialmente o contrato de aluguel.
Além disso, se o inquilino já tiver pago essa multa calculada de forma errada, ainda assim ele poderá reaver a diferença por meio de ação judicial de repetição de indébito. Para tanto, ele terá que apresentar os comprovantes de pagamento ou o desconto feito sobre a caução.
Dependendo do valor da causa, essa ação nem precisa de advogado e pode ser proposta nos Juizados Especiais Cíveis.
Portanto, evite fazer o cálculo errado para não ter dores de cabeça futuras com o inquilino.

Motivos para rescisão do contrato de locação

O proprietário do imóvel só pode rescindir o contrato em 2 situações específicas: caso ele precise do imóvel para uso próprio e não tenha outro bem do tipo ou caso o inquilino cometa algum tipo de ato ilegal ou que descumpra as regras do contrato — como uma reforma não permitida. Fora isso, ele sempre deve esperar a finalização do contrato para solicitar o imóvel de volta.
O inquilino, por sua vez, não precisa apresentar motivos específicos para deixar o imóvel, desde que pague a multa estabelecida em contrato. No entanto, existe a exceção para casos em que o inquilino é transferido por seu empregador privado ou público para prestar serviços em outras localidades que não aquela do início do contrato.
Assim, ele fica desobrigado a pagar a multa, desde que notifique o locador por escrito e apresente documento comprobatório da transferência (com endereço completo do futuro local de trabalho). Essa notificação deve ocorrer com um prazo de, pelo menos, 30 dias de antecedência.

Prazos sobre o encerramento

A rescisão do contrato de locação também tem alguns prazos que devem ser observados. Uma vez que o proprietário solicita o imóvel, o inquilino não precisa sair imediatamente. O padrão é que sejam concedidos 30 dias para que o locatário se organize e encontre um novo imóvel.
Quando há disputas judiciais para despejo do inquilino, normalmente se concede um prazo de 6 meses, desde que haja manifestação via advogado no tempo certo. Já se o encerramento do contrato é pedido por quem aluga o imóvel, conta-se um aviso de 30 dias para permitir que o proprietário se planeje financeiramente e encontre o mais rapidamente possível um novo morador para o imóvel.

Desocupação do imóvel

Independentemente de quem decidiu pela rescisão do contrato de locação, a desocupação do imóvel deve seguir alguns critérios. É necessário que o inquilino realize uma vistoria de saída, de modo a garantir que o imóvel esteja nas mesmas condições do início do contrato.
Também é importante que o proprietário ou a imobiliária forneça um comprovante de recebimento das chaves, de modo que não exista mais cobranças referente à locação.
Mas atenção: por mais que a rescisão do contrato de locação normalmente tenha todas as suas condições devidamente estabelecidas no documento, o mais recomendado é que a parte interessada busque um advogado antes de dar andamento ao rompimento, ok?

Saiba quais cuidados deve ter o corretor

Em casos de rescisão dos contratos de locação, a posição do corretor imobiliário costuma ser a de intermediação do diálogo entre inquilino e proprietário, administrando o que for possível para a correta condução dessa relação.
Você sabe quais cuidados deve ter o corretor do imóvel para garantir o direito de ambas as partes em uma quebra de contrato? Confira algumas medidas práticas que podem evitar muitos problemas nesse momento!

Obter o reconhecimento de firmas em cartório

Essa é uma das medidas mais importantes para manter a validade de um contrato de locação e, consequentemente, de suas cláusulas de rescisão — como multas e prazos.
Recomenda-se não apenas que o contrato de locação tenha o reconhecimento de firma das partes contratantes, como também o termo de entrega das chaves do imóvel. Isso traz mais respaldo jurídico no caso de eventuais problemas, pois não haverá contestação da identidade e da assinatura de quem se comprometeu nesses documentos.

Fornecer o termo de vistoria

Em geral, cabe à imobiliária fornecer não apenas um termo de vistoria, como também acompanhar, na medida do possível, essa verificação do imóvel. Esse termo é como um retrato descritivo do imóvel, seja ao tempo da locação, seja ao tempo da rescisão do contrato.
Quanto mais detalhados forem os termos de vistoria, maior a garantia e a segurança jurídicas das partes contratantes, já que esse documento poderá apontar eventuais responsabilidades e direitos relativos a indenizações, reformas, manutenções e reparos no imóvel.

Trabalhar com prazos e multas bem estabelecidos

Um corretor deve ser rigoroso no cumprimento das cláusulas contratuais, como na aplicação de multas e no respeito dos prazos estabelecidos. Isso garante o fiel cumprimento dos termos de locação, assegura que o proprietário não terá nenhum prejuízo imprevisto e permite ao inquilino contar com a segurança jurídica de saber quais são suas obrigações.

Realizar as renovações e atualizações contratuais

A maioria dos contratos de locação prevê não apenas renovações periódicas, principalmente quando são por tempo determinado, como também reajustes. Em geral, essas atualizações de valor dizem respeito ao valor do aluguel, que é corrigido periodicamente por algum índice escolhido como referência quando da realização do contrato — como, por exemplo, o IGP-M.

Manter-se em contato com as partes

Além dessas medidas, o corretor deve manter contato constante com as partes. Por agir como um intermediário entre inquilino e proprietário, isso faz parte da função essencial do corretor nessa relação.
Essa é uma forma de garantir transparência nas tratativas, evitar diversas dores de cabeça, amenizar eventuais erros de comunicação e garantir o fiel cumprimento das cláusulas contratuais, até mesmo durante uma rescisão.
Atenção: por mais que a rescisão do contrato de locação normalmente tenha todas as suas condições devidamente estabelecidas no documento, o mais recomendado é que as partes interessadas busquem um advogado antes de dar andamento ao rompimento, ok?

ROBERTO GOMES
NEGOCIOS IMOBILÁRIOS
61 4141-8810/98191-7080
Desde 1997 fazendo bons negócios
www.rgimovel.com.br